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三季度全國寫字樓平均空置率超過20% 商業用房空置率高達30%

  • 杭州寫字樓網
  • 2019/12/18 11:10:33
導讀:2019年三季度四大一線城市空置率在15%以上,全國寫字樓平均空置率超過20%,商業用房空置率高達30%,這三個數據標志著商辦市場從傳統的賣方市場開始向買方市場轉變。

    (原標題:三季度一線城市空置率超15% 商辦市場進入新一輪調整期 記者:王曉慧)

    2019年中國房地產市場的主基調依然是“穩”,中央在多次重要會議上強調“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,房地產調控力度加大,效果顯著。事實上,不只是住宅地產,商業用房的空置率也一路上揚,中國房地產行業由高速增長進入到高質量增長階段。

    “從全國來看,商辦地產市場2018年下半年開始進入調整期,空置率、租金和售價均面臨一定的壓力與挑戰。根據我們的統計,2019年三季度四大一線城市空置率在15%以上,全國寫字樓平均空置率超過20%,商業用房空置率高達30%,這三個數據標志著商辦市場從傳統的賣方市場開始向買方市場轉變。”近日,全聯房地產商會副秘書長房訊網董事長劉凱在中國寫字樓產業園發展論壇上表示。

    有專家表示,全國一線城市整體寫字樓市場空置率已經攀升到近10年的最高點。不過,在劉凱看來,作為經濟的晴雨表之一,以寫字樓為代表的商辦地產市場長期向好的趨勢依然不會改變。

    一線城市商辦市場邁進高空置期

    全國商業用房的空置率一路上揚,究其原因,一方面是經濟運行造成的市場波動;另一方面,在產業升級的需求下,地方政府加速商服用地的“集中式”出讓,“地標性”建筑、超高建筑拔地而起,寫字樓供應量迅速增加,明顯的供過于求是導致空置率上升的主因。

    中國社會科學院國際金融研究中心研究員、長沙銀行首席經濟學家鐘偉表示,2016年第三季度至今,對房地產新增的信貸已遠遠超出了對實體經濟的新增信貸。

    “客觀的說,今年寫字樓新增的需求量,對于往年其實是要弱的。”CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示,寫字樓的需求與企業信心指數有非常高的吻合度,從過去一年多的情況來看,我國出臺了資管新規,降低整體經濟杠桿率,與此同時,直到2019年我國還在繼續清退P2P,共享辦公在2019年也一改前兩年狂奔的狀態,進入一個相對穩定的整合期,這些因素疊加起來,寫字樓的需求與企業信心指數都在往下走,一二線城市的空置率還是相對比較高的。

    事實上,從銷售面積來看,商業用房的連跌跡象從去年開始就已非常明顯。

    從2018年3月開始,辦公樓銷售面積就開始持續下滑。而從2018年9月開始,商業營業用房也加入這一行列。值得注意的是,這其中,銷售面積下滑最嚴重的并非住宅,而是這兩種房子:辦公樓、商業營業用房。

    受到諸多因素的影響,一線城市寫字樓市場由持續多年的上升周期開始進入調整周期。近年來中國主要一線城市新增供應面積持續增多,而凈吸納量偏弱,導致累計庫存走高,空置率抬升。有數據表明,2019年上半年上海、深圳、廣州、杭州、武漢、成都的空置率分別達到18%、16.60%、4.90%、23.20%、37%、23%,個別城市達到歷史高點。同時,在2019年超90萬平方米供應量的推動下,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這也是自2010年以來的最高值。

    2020年將是樓市拐點?

    不過,房地產市場是有相當大的韌性,眾多專家仍認為,房地產市場短期有希望,中期很美好。

    劉凱認為,2019年商辦市場進入一個新的時代,并呈現出五大新邏輯:一個就是品質時代,最終用戶對產品品質和性價比的需求,倒逼行業進入品質時代;第二是精細化時代,市場競爭的需要,倒逼行業進入從規劃、設計、開發、運營、管理全周期的精細化時代;第三是持有時代,一線城市土地稀缺性、限購政策,倒逼行業選擇租賃運營,而非授受匯款的持有時代;四是科技化時代,5G、大數據、AI、智能化等新技術的應用,倒逼行業進入科技時代;第五是創新時代,新零售、新辦公、新物種、新場景的出現和發展,倒逼行業進入創新的時代。

    隨著中國房地產改革的深入,在5G、大數據、AI系統、智能化等新技術的影響下,跨界融合愈演愈烈,尤其是房地產和科技創新的滲透和融合,成為行業發展的驅動力。如何將創新科技與房地產進行融合,為房地產賦能,實現房地產的轉型升級,將是行業面臨的核心問題。

    “2020年中國經濟增速會放緩,但會是一個溫和的放緩過程;房地產市場具備相當強的韌性,會逐步穩定下來,總體的日子并不難過。”就此,鐘偉針對2020年的樓市提出了六個猜想:拐點已經來臨、長效機制未必不好、房企也要靠本領了、商辦安全邊際漸寬、行業寄生群體萎縮、虛轉型不如實深耕。

    據記者了解,目前,已有部分地方政府已經采取了一些政策,比如海南、長沙的限購政策已經有明顯的松綁。“2020年,限購松綁的政策會進一步調整,同時,從今年年底到明年上半年,開發商拿地的熱情或會進一步高漲。”鐘偉稱。

    同時,謝晨預測,2020年,寫字樓新增的需求量會有溫和的復蘇,未來的3年中國17個城市的寫字樓供應將超過2600萬平。

    “房地產市場短期有希望,中期很美好。”全聯房地產商會秘書長趙正挺表示。他分析原因認為,第一,中國改革開放40年,中國經濟被唱衰了無數次,但是到現在為止,中國經濟還是像一條大船一樣平穩航行,而且是世界經濟的拉動者;第二,房地產行業在今后十年乃至更長一個周期,都將是中國經濟的穩定器,壓艙石,因此他認為房地產業今后十年乃至更長一個周期,仍然是最好的行業之一。

關鍵詞:寫字樓空置率,商業用房空置率,商辦市場,一線城市寫字樓
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  • 來源:華夏時報
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