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為“續命”花式融資 2020年哪些房企再融資“壓力山大”

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  • 2020/1/2 13:19:28
導讀:2019年,雖然頻遭破發、認購不足的尷尬,但是中小房企赴港上市的熱情仍然有增無減,據統計,2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業名邦6家,這一數字與2018年持平。

    (原標題:為“續命”花式融資 2020年哪些房企再融資“壓力山大” 葉麥穗)

    為“續命”,房企融資已經十八般武藝齊齊上陣。2019年,雖然頻遭破發、認購不足的尷尬,但是中小房企赴港上市的熱情仍然有增無減,據統計,2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業名邦6家,這一數字與2018年持平。此外包括保利物業和時代鄰里在內的8家房企分拆物業公司也陸續在港交所掛牌。

    統計顯示,上市的6家房企中,募集資金最高不過30億港元,最低不超5億港元。其中募集資金最低的是天保集團上市所得款項凈額約為4.17億港元,最高的融資來自中梁控股,其排名TOP30,但其募集資金也僅有27.73億港元。

    招股階段認購不足在今年上市房企中也多有發生。德信中國計劃發售5.32億股股份,其中10%作公開發售,90%為國際配售,招股結果顯示,香港部分公開認購不足,最終導致國際配售提升為總計劃的96.8%。

    首日破發則更是見怪不怪。

    除了IPO之外,房企美元融資的數量也刷新歷史記錄,截至日前,2019年房企合計海外發布的美元融資超過700億美元,相比2018年同期上漲了接近50%。

    即使高息也在所不惜。進入12月,在11月單月超過50億美元的融資基礎上,房企繼續密集發布融資基本,超過10家房企發布了超過20億美元的融資計劃。本月毅德國際控股有限公司發布公告披露擬發行美元優先無抵押票據,年利率最低14%;佳源國際合共額外發行6750萬美元票據利率為13.75%;力高地產集團有限公司擬發行本金總額為2.5億美元的優先票據,票據將于2019年12月10日起(包括當日)按年利率11.5%計息;華南城擬發行1.5億美元2020年到期優先票據利率11.5%。

    中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報道記者采訪時認為:整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。對于美元債來說,是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源。美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。

    著名經濟學家宋清輝在接受媒體采訪時分析稱,房地產企業密集發債有三個方面的原因,一是其他融資渠道嚴重受阻;二是2018年下半年以來,國家多次出臺民企紓困政策,引導金融服務實體經濟,而不是投向房地產;三是房地產企業債券到期量增加,不得不通過債券發行應對債券到期帶來的融資缺口。對于未來的市場情況,宋清輝預測,在經濟下行壓力仍然較大的情況下,未來房企融資環境不容樂觀。在房企普遍負債率較高的情況下,蘊含著危機,2020年爆雷的風險概率很大。

    天風證券分析師孫彬彬的研報認為:12月6日中央經濟工作會議并未再提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,但是首次將“穩地價”寫入中央經濟工作會議報告。該如何解讀這一變化?在房企融資持續收緊的背景下,房企面臨較高的再融資壓力,房企融資邊際放松符合防風險和穩增長的需求。

    商業性房地產開發貸三季度凈增加1600億,相比上半年的5600億,環比增速明顯降低,預計這一趨勢還將持續;信用債7-11月份凈融資為-305.2億元,10-11月份ABS凈融資連續為負,海外債能夠實現一定的凈融資但預計難以持續;房地產信托也受到64號文的“余額管控”。

    但是,從央行的一系列表態來看,簡單放松房企的融資顯然面臨較多的約束:一方面,《中國金融穩定報告(2019)》指出我國的中國住戶部門債務負擔已經由2018年低于國際平均水平上升為與國際平均水平相當,且部分地區住戶部門和一些低收入家庭債務風險較為突出;另一方面,房地產市場風險可能在某些區域顯現,并可能傳導至金融機構。所以未來政策走向預計僅僅是微調。

    穩預期主要的方式是穩房價,穩房價先要穩地價,而穩地價最直接的方式就是對房地產融資進行管控。兼顧防風險、穩增長的實際需求和穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,房企融資邊際放松、區別對待是目前政策的最好選擇,簡單大規模放松房企融資的可能性非常小,且目前已經出臺針對信托和海外債的政策,融資放松還受到一定的政策管控約束。

    2020年,房企面臨較大的再融資壓力,信用債、海外債和ABS合計再融資需求超過6000億元,其中信用債再融資需求2095.7億元,海外債凈融資需求294.65億美元(按照匯率為7來估算,約2063億人民幣),ABS再融資需求2287億元。

    合理考量房企的再融資壓力,我們認為需要同時考慮杠桿、待償還的公開市場債務規模等指標,綜合來看,恒大、綠地、泛海、新湖中寶等房企,兼具債券再融資規模高、高杠桿經營的問題,再融資壓力較高。

關鍵詞:房企融資
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  • 來源:21世紀經濟報道
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